O que levar em consideração na hora de investir em imóveis?

Quem compra terra, não erra. Essa é uma famosa frase que reverbera no mercado imobiliário, afirmando que direcionar recursos para a compra de imóveis pode ser um excelente negócio sob dois aspectos: renda extra com a locação, se for o objetivo do interessado, e a própria valorização do bem. E será que isso se aplica também em um cenário de juros altos? Para Alexandre Souza Lima, CEO da Meta Incorporadora, a pergunta tem ressoado nas mentes de muitos investidores. “Com base na minha experiência, acredito que a resposta é, em grande parte, positiva, mas com algumas nuances importantes a serem consideradas”, pondera Lima. Confira abaixo a entrevista com o especialista:

R: O mercado imobiliário, como qualquer outro tipo de investimento, carrega seus riscos e recompensas. Não há garantias absolutas e é preciso ter uma visão clara dos fatores que influenciam a rentabilidade. A localização é, sem dúvida, um dos principais elementos que determinam o sucesso desse objetivo. Imóveis bem localizados têm menores índices de vacância (tempo que fica desocupado) e, em caso de venda, maior liquidez. Isso os torna comparáveis a opções seguras em outras áreas, como os CDBs (Certificados de Depósito Bancário), um investimento de renda fixa. No entanto, assim como em qualquer aplicação financeira, a escolha de onde investir é crucial para o retorno.

R: Ao calcular a rentabilidade de um imóvel destinado à locação, é necessário olhar além do valor do aluguel. O cap rate - relação entre os valores do aluguel e o do que foi investido na compra do imóvel - é apenas uma parte da equação. Devemos também considerar a correção inflacionária prevista em contrato, geralmente atrelada ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ou ao IGPM (Índice Geral de Preços – Mercado), e, claro, a valorização anual do imóvel. Para se ter uma ideia mais clara do potencial desse investimento, utilizamos o índice FIPE-ZAP, que acompanha a valorização média de imóveis desde 2008. Em São Paulo, por exemplo, um apartamento de três dormitórios valorizou-se, em média, 8,8% ao ano entre janeiro de 2008 e julho de 2024. Quando somamos esse dado ao cap rate conservador de 6% ao ano para a locação de um imóvel, chegamos a uma rentabilidade de 14,8% ao ano. E isso sem contar o reajuste anual dos aluguéis pela inflação. Agora, se compararmos esse retorno com o de um CDB, que rendeu, em média, 9,50% ao ano (e ao do IBOVESPA, que rendeu 4,22% ao ano), no mesmo período, percebemos que o investimento em imóveis locados oferece um retorno de 55,78% maior em relação ao CDB e de 250% a mais do que o IBOVESPA.

R: Há uma segurança inerente nesse tipo de investimento que, muitas vezes, falta em outras formas de aplicação. Um imóvel, além de ser um bem físico, tem a capacidade de se valorizar com o tempo e oferecer uma proteção contra a inflação, algo que nem sempre é garantido em outros investimentos. Assim como a Selic (taxa básica de juros) vive de ciclos de altas e de baixas, os imóveis também têm seu ciclo de valorização. Portanto, investir neste mercado em momentos em que as taxas de juros estão mais altas, tende a ser o melhor momento, uma vez que a compra será feita no ciclo de menor velocidade de valorização. Sendo assim, na minha visão, investir em imóveis para locação é, sim, um bom negócio.