ITBI: o que é, para que serve, quem paga e como calcular
Um dos tributos associados à aquisição ou transferência de uma casa/apartamento é o ITBI – sigla para Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Pagá-lo é uma parte fundamental da formalização da compra do bem, portanto, é importante saber do que se trata antes de fechar o contrato.
Para te ajudar na tarefa, ouvimos o que dois especialistas em tributos têm a dizer sobre o tema!
O que é ITBI e para que ele serve?
O ITBI é um tributo municipal obrigatório para transferências entre pessoas vivas, por ato oneroso (ou seja, que ocasiona despesa), de bens imóveis ou direitos a eles relativos. É o caso, por exemplo, da compra e venda, permuta ou doação de imóveis e dação em pagamento.
A exceção fica para os direitos de garantia e cessão de direitos à sua aquisição, segundo Ricardo Messetti, advogado especialista em Direito Tributário.
"O ITBI serve como fonte de receita para o município usar com infraestrutura urbana, segurança pública, saúde, educação e transporte público", informa Francisco Arrighi, consultor tributário e Presidente da Fradema Consultores Tributários.
O ITBI é obrigatório?
Sim. O ITBI é cobrado toda vez que um imóvel recebe um novo comprador ou alguém o recolhe (como doação, permuta e dação em pagamentos).
"Esse é um imposto obrigatório envolvido no processo de compra e venda de uma propriedade e deve ser pago ao município onde ele está localizado antes do fechamento do negócio para liberação da documentação", explica Ricardo.
Ou seja, até que esse tributo seja pago, o governo não reconhece a posse do imóvel, e, normalmente, a cobrança é feita no momento do registro do imóvel adquirido.
Geralmente, o imposto é pago pelo comprador ou por quem recebe o imóvel, mas, como se trata de um tributo municipal, o ideal é conferir a lei de cada município.
Importância do pagamento do ITBI
Para haver o registro do imóvel em nome do novo proprietário, é necessário o pagamento do ITBI. "Ou seja, apesar de serem dois procedimentos distintos, estão interligados, já que o registro do imóvel junto ao registro de imóveis é que garante a validade da transferência da propriedade", diz Francisco.
Segundo Ricardo, para efetivar a transação, o título de transferência (escritura pública ou instrumento particular com força de escritura) deve ser levado a registro na matrícula do imóvel perante o respectivo Cartório de Registro de Imóveis, juntamente à cópia do ITBI devidamente pago e demais documentos pessoais das partes se necessária alguma atualização.
Como calcular o ITBI?
O ITBI é calculado pelo valor do imóvel, pelo qual ele seria vendido no mercado em data próxima à da transação. Este é apurado pelo Município, que considera diversos fatores, como localização, metragem, benfeitorias e estado de conservação.
O valor final do ITBI varia, então, conforme cada município, mas a alíquota não pode ultrapassar 5% sobre o valor venal.
Francisco lembra que o Supremo Tribunal de Justiça determinou que o cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do ITBI.
"Portanto, se comprou um imóvel por R$ 500.000 e o Município calcular o imposto sobre R$ 600.000, que é a base de cálculo usada por eles, é possível buscar seus direitos judicialmente", diz.
Isenção de ITBI
Há isenção de pagamento do ITBI em alguns casos, que variam segundo cada município. "No caso de aquisição de primeiro imóvel adquirido através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) há isenção de 50% do valor do ITBI. Já quem compra através do programa Minha Casa, Minha Vida, dependendo do município e da renda familiar, pode chegar a 75% de isenção", afirma o consultor tributário.
A isenção também é possível em caso de permuta de imóveis. "Outra forma de isenção parcial em alguns municípios é a transmissão do imóvel por incorporação, quando o imóvel é incluído ao capital social de uma sociedade e nos casos de fusão", completa Francisco.
Ainda, aquisição de imóvel para fins religiosos ou assistenciais, por entidades sem fins lucrativos; desapropriação de imóvel pelo poder público para fins de interesse público, também são possibilidade de isenção do ITBI, dependendo do município.
Documentos e processos necessários
Para o pagamento do ITBI, alguns documentos são necessários, segundo Ricardo:
- Se pessoa física, CPF, identidade do adquirente/cessionário, transmitente/cedente;
- No caso de pessoa jurídica, CPF, identidade do representante da entidade adquirente/cessionária ou transmitente/cedente e contrato social ou estatuto da entidade;
- Procuração pública ou particular com firma reconhecida, CPF e identidade do procurador, quando houver;
- Instrumento de transmissão ou cessão de direito referente à transmissão ou cessão imobiliária com firma reconhecida;
- Certidão de registro do imóvel objeto do pedido, expedida em até 90 dias.
O que acontece se não pagar o ITBI?
O não pagamento do ITBI implica em diversas consequências negativas para o comprador, vendedor e até mesmo para o imóvel. "Além de ser inscrito em dívida ativa no município do imóvel e vir a sofrer uma ação de execução fiscal, o adquirente pode ficar obstado de realizar o registro do imóvel junto ao cartório", informa Ricardo.
Francisco acrescenta que, caso a quitação não seja feita no prazo, haverá a incidência de multa e juros. "Caso não haja o pagamento, a dívida pode ser protestada em cartório, o débito inscrito em dívida ativa e executada judicialmente, com a penhora de bens e bloqueio de conta bancária", finaliza.